Thị trường bất động sản cao cấp, bên kia bờ ảo vọng

Đến lúc này, nhà đầu tư bắt đầu cảm nhận được sự ngột ngạt dần xuất hiện trên thị trường khi mà nguồn cung ngày càng tăng cao trong khi “dòng máu” tín dụng tiếp sức cho thị trường đang đang cạn dần.

Nguồn cung ngày càng tăng trong khi “dòng máu” tín dụng tiếp sức cho thị trường cạn dần đang khiến cho thị trường chỉ vừa hồi phục sau 2 năm đã phải đối mặt với rủi ro suy thoái quay trở lại

Năm vừa qua, theo hầu hết các báo cáo của các công ty tư vấn đều cho thấy sự khởi sắc của thị trường BĐS phân khúc cao cấp. Ướ́c tính trong năm 2015 tại TPHCM có 36.160 căn hộ được tiêu thụ, chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, theo nghiên cứu thị trường quí 4-2015 của công ty CBRE Việt Nam được công bố. Theo CBRE Việt Nam, lượng căn hộ tiêu thụ tại TPHCM trong năm 2015 tăng 98% so với năm 2014.

Đi cùng với sự khởi sắc của thị trường, trở thành một chủ đề “hot” liên tục xuất hiện trên các phương tiện truyền thông đại chúng. Những thông điệp về những khoản lợi tức lớn khi đầu tư vào các dự án bất động sản cao cấp được thổi phồng. Các quảng cáo rao bán bất động sản tràn ngập, từ email cho đến tin nhắn SMS được gởi đi tràn lan với những nội dung khuyến mãi cực lớn cho người mua, nào là những hô hào kiếm tiền cực nhanh trên 50% chỉ trong vòng 3 tháng.

Không chỉ dừng ở đó, thực trạng đầu tư bất động sản đang xuất hiện những khóa học làm giàu nhanh từ kinh doanh bất động sản, hình thành các mô hình góp vốn đầu tư bất động sản theo mô hình đa cấp. Trên đà hưng phấn, lòng tham của con người khó mà kiềm chế được trước cái viễn cảnh tươi đẹp do đó họ cố tình “ngó lơ” cái nguy cơ tiềm ẩn.

Bat dong san cao cap, ben kia bo ao vong ! - Anh 1

Bên kia bờ ảo vọng

Từ năm 2013 – 2015, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng cao. Năm 2012 tăng lên 14%, năm 2013 là 14,7%, và năm 2014 đạt 15,2%, năm 2015 lên đến 20%. Tín dụng của ngân hàng đổ vào bất động sản năm 2015 tăng cao nhất trong 5 năm qua. Hiện dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vào khoảng 370.000 tỷ đồng. So với con số cách đây 3 năm (2012) khoảng 197.000 tỷ đồng thì các ngân hàng đã bơm vào lĩnh vực địa ốc khoảng 163.000 tỷ đồng tương đương tăng khoảng 80%.

Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) nhận xét : “Tín dụng cho bất động sản đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản,”

Trước thực trạng vốn từ NHTM đổ vào BĐS cứ tăng dần lên, gần như lên tới điểm “tới hạn” về nguồn vốn cho vay trung hạn của NHTM. Do vậy NHNN quyết định ban hành sửa đổi thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn để hãm dòng vốn cho vay BĐS lại là cần thiết và kịp thời để đảm bảo an toàn cho hệ thống NHTM.

Thực tế của thị trường BĐS khiến nhiều chuyên gia lo lắng đó chính là nguồn vốn tài trợ cho dự án và người mua nhà. Việc một dự án được NH cho vay tới 2 lần, một từ khoản cho vay đối với chủ đầu tư và phần thứ hai là các nhà đầu tư đi vay thế chấp bằng chính căn nhà là tài sản hình thành trong tương lai đang gây ra lo ngại căng thẳng dòng tiền rất lớn. Chưa nói đến việc nhiều NHTM định giá bất động sản quá cao khi cho vay tới 85% giá trị căn hộ tạo nên rủi ro quá lớn

Theo một chuyên gia kinh tế nhận xét, việc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng là yếu huyệt của thị trường BĐS. Khi các Ngân hàng đã đẩy mạnh tín dụng trung – dài hạn trong năm 2015, sẽ khó có nguồn vốn dồi dào cho lĩnh vực BĐS trong năm 2016. Ngoài ra NHTM vẫn trong quá trình xử lý nợ, trong đó có lượng lớn là BĐS. Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của thị trường BĐS. Ngoài nguy cơ thị trường sẽ bị khan vốn, nguồn cung mới tăng mạnh trong giai đoạn 2016 – 2018 khiến chênh lệch cung – cầu BĐS ngày càng lớn, sẽ tạo ra thừa cung.

Hiện nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đang gia tăng nhanh chóng. Năm 2016, dự kiến thị trường TPHCM sẽ đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc trên thị trường; trong đó nguồn cung từ các dự án cao cấp sẽ tăng thêm 20% so với năm 2015.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định do nguồn cung dồi dào, chắc chắn tình hình cạnh tranh sẽ ngày càng căng thẳng hơn, ảnh hưởng đến tỷ lệ tiêu thụ tại các dự án, nhất là các dự án không nằm ở các vị trí tốt và sản phẩm kém cạnh tranh.

Bên cạnh đó, hiện các công ty BĐS đang đẩy mạnh nguồn cung dựa trên vốn vay, nhưng đối tượng khách hàng kỳ vọng là officer vẫn chưa có sự cải thiện về việc làm và thu nhập, giá nhà vẫn vượt quá khả năng thu nhập thì làm sao tạo được sự tăng trưởng bền vững?

Thực tế tăng trưởng hiện nay của chúng ta vẫn chưa tạo ra nhiều việc làm, thu nhập bình quân đầu người vẫn ở mức thấp. Nhóm người có trình độ cao đẳng, đại học trở lên vẫn có tỷ lệ thất nghiệp cao nhất và có xu hướng tăng, tổng số cử nhân, thạc sĩ thất nghiệp của cả nước lên hơn 225.500 người. Điều này cho thấy hoạt động đầu tư bất động sản cao cấp hiện nay thực chất là đầu cơ chứ không thực chất là đánh vào nhu cầu thực.

Thử thách lớn đặt ra là khi số ít trong nhóm thu nhập cao nhất đã chuyển toàn bộ tài sản của họ vào các bất động sản cao cấp này thì ai sẽ là đối tượng tiếp theo giúp tăng lực cầu? Khi thu nhập của nhóm trí thức trẻ chưa được cải thiện thì làm sao họ có đủ năng lực tài chính để mua lại hoặc đi thuê với chi phí quá cao như vậy? Những hứa hẹn của bên nắm bất động sản cao cấp đối với người mua sẽ được thuê lại lấy căn cứ từ đâu?

Báo cáo mới đây của nhiều chuyên gia nhìn nhận thị trường BĐS vẫn luôn có sức hút đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện tượng thừa cung sẽ diễn ra từ giữa năm 2016 làm thị trường giảm dần và có thể rơi vào “đóng băng” cục bộ ở phân khúc căn hộ và nhà biệt thự tại một số khu vực. Giá sẽ khó tăng và thị trường BĐS tăng rủi ro thậm chí có thể suy thoái trở lại.

Đến lúc này, nhà đầu tư bắt đầu cảm nhận được sự ngột ngạt dần xuất hiện trên thị trường khi mà nguồn cung ngày càng tăng cao trong khi “dòng máu” tín dụng tiếp sức cho thị trường đang đang cạn dần.

Cùng Danh Mục:

Liên Quan Khác

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>